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Vorbehalt zur Zuweisung von WEG-Sondernutzungsrechten muss Bestimmtheitsgrundsatz genügen

Veröffentlicht: 29. Juni 2012

Behält sich ein teilender Eigentümer durch eine Regelung in der Teilungserklärung vor, an Flächen des Gemeinschafteigentums nachträglich Sondernutzungsrechte zu begründen, muss die Regelung dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Der Senat wiederholt damit seine jüngere Rechtsprechung und festigt diese. Die sachenrechtliche Selbstverständlichkeit, dass ein noch zu vergebendes Sondernutzungsrecht hinreichend bestimmt sein muss, wird klar unterstrichen. Darauf sollten insbesondere Erwerber achten, da sie gegenüber anderen Wohnungseigentümern keinerlei Rechte durchsetzen können, wenn die ursprünglichen Vereinbarungen unzureichend sind. Ansprüche gegen den aufteilenden Eigentümer führen im Verhältnis zu den Miteigentümern nicht weiter.

Der teilende Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung ermächtigen, bei Verkauf von Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen. Das gilt auch für einen Vorbehalt, der es dem Eigentümer ermöglicht, die Sondernutzungsrechte erst nachträglich den einzelnen Einheiten zuzuordnen.  Dieser Vorbehalt muss aber dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen.

Dieser gilt auch für das als Inhalt des Sondereigentums nach § 10 Abs. 3 WEG in das Grundbuch einzutragende Sondernutzungsrecht. Regelungen in Teilungserklärungen, mit denen Sondernutzungsrechte verbindlich festgelegt werden, oder ein entsprechender Vorbehalt müssen mithin hinreichend bestimmt sein. Für jedermann muss der Inhalt eines dinglichen Rechts aus dem Grundbuch erkennbar sein; für den Inhalt eines Sondernutzungsrechts gilt das entsprechend. Zu diesem Inhalt zählen alle Regelungen der Teilungserklärung mit Vereinbarungscharakter, mithin auch ein Vorbehalt für den teilenden Eigentümer, der es ihm ermöglicht, die Sondernutzungsrechte erst nachträglich den einzelnen Einheiten zuzuordnen. Um dem Bestimmtheitsgrundsatz zu genügen, muss zweifelsfrei erkennbar sein, auf welche Teile des Gemeinschaftseigentums sich die Befugnis zur nachträglichen Zuordnung an die einzelnen Einheiten erstreckt.

Ist eine Änderung einer Teilungserklärung weder ins Grundbuch eingetragen noch mit schuldrechtlicher Wirkung zwischen den Parteien vereinbart worden, fehlt es von vornherein an einer Berechtigung des Eigentümers, Sondernutzungsrechte zu begründen. Bei nur schuldrechtlicher Vereinbarung stünde der Wirksamkeit der Grundsatz entgegen, dass die Übertragung einer nach dem Gesetz den Wohnungseigentümern vorbehaltenen Kompetenz auf einzelne Wohnungseigentümer einer Ermächtigung bedarf, die Ausmaß und Umfang der daraus für die Wohnungseigentümer folgenden Belastungen zweifelsfrei erkennen lässt. Ein Vorbehalt ist demnach nur dann wirksam, wenn erkennbar ist, welche Flächen für die Begründung von Sondernutzungsrechten herangezogen werden können. Es ist unerlässlich, dass der Vorbehalt einem unbefangenen Betrachter eine klare Vorstellung gibt, welche Teile des Gemeinschaftseigentums durch einseitige Erklärung des Berechtigten dem Mitgebrauch der Eigentümer, § 13 Abs. 1 WEG, entzogen werden können.

(BGH – Urteil vom 20. Januar 2012, Az. V ZR 125/11)

© Rechtsanwalt Friedrich Vosberg

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