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Verbot von Saldenvorträgen bei der Abrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Veröffentlicht: 17. Juli 2012

Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Der Senat unterbindet damit die in der Vergangenheit häufig gewählte Methode, durch Saldenvorträge Forderungen neu zu begründen und mit Hilfe ihrer vermeintlichen Bestandskraft durchzusetzen. Hinweise auf offene Forderungen der Vorjahre in der Jahresabrechnung dürfen nur aus informatorischen Gründen erfolgen. Forderungen entstehen somit aber nicht. Bei einem Eigentümerwechsel, bei dem eine Erwerberhaftung nicht in Betracht kommt, ist zu beachten, dass der nur informatorisch ausgewiesene Rückstand nicht zwingend den jetzigen Eigentümer betrifft. Auf diese Punkte sollten die Eigentümer im Rahmen der Jahresabrechnung hingewiesen werden.

Beitragsrückstände sind kein zulässiger Bestandteil einer Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG, da diese auf die Abrechnung eines bestimmten Wirtschaftsjahres unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt ist. Der Beschluss über eine Jahresabrechnung wirkt nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt, anspruchsbegründend.

Eine Einbeziehung von Vorjahresrückständen in eine Jahresabrechnung ist mit einem bloßen Abrechnungsfehler, der nur zur Anfechtbarkeit, nicht aber zur Nichtigkeit des Beschlusses über die Abrechnung führt, nicht vergleichbar. Da die Aufnahme von Beitragsrückständen kein zulässiger Bestandteil der Abrechnung ist, hat deren Aufnahme in die Abrechnung die Nichtigkeit des darauf bezogenen Teils des Beschlusses zur Folge, wenn den Wohnungseigentümern hinsichtlich abrechnungsfremder Positionen die Kompetenz fehlt, Zahlungsverpflichtungen durch Mehrheitsbeschluss zu begründen. Wäre ein solches Vorgehen zulässig, wäre eine nicht bestehende Erwerberhaftung die Folge. Der Senat hat aber bereits entschieden, dass die Haftung eines Wohnungseigentümers für die Rückstände seines Vorgängers nur durch Vereinbarung, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss begründet werden kann. Ein Beschluss, der eine solche Folge hat, ist mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig.

Die Kompetenz zur Neubegründung einer bestehenden Schuld durch Mehrheitsbeschluss ergibt sich nicht aus § 28 Abs. 5 WEG. Diese Norm berechtigt nur zur Festlegung von Vorschüssen für die Zukunft und zur Abrechnung der im abgelaufenen Wirtschaftsjahr anfallenden Kosten. Ansonsten könnten die Wohnungseigentümer durch die Aufnahme aller rückständigen Beiträge in die jeweils aktuelle Jahresabrechnung die Regelungen über die Verjährung durch Mehrheitsbeschluss außer Kraft setzen. Dafür und für die Begründung einer gesetzlich nicht vorgesehenen Haftung eines Wohnungseigentümers durch Mehrheitsbeschluss haben die Wohnungseigentümer aber keine Kompetenz.

(BGH – Urteil vom 9. März 2012, Az. V ZR 147/11)

© Rechtsanwalt Friedrich Vosberg

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