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Auf den Nachlass beschränkte Haftung bei Tod des Wohnungsmieters

Veröffentlicht: 26. Februar 2013

Der Erblasser war Mieter einer Wohnung. Als dieser im Oktober 2008 starb, wollte die Tochter die Wohnung nicht weiter nutzen und kündigte das Mietverhältnis. Der Vermieter machte gegen die beklagte Tochter daraufhin Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnisses geltend. Zudem verlangte er Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache.

Die Tochter hatte die Erbschaft ausgeschlagen und die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 BGB erhoben.

Der Kläger führte für seine Ansprüche aus, dass die Tochter mit dem Tod des Erblassers gemäß §§ 564, 1922 BGB in den Mietvertrag eingetreten sei, weil sie die Erbschaft nicht innerhalb der sechswöchigen Ausschlagungsfrist ausgeschlagen hatte. Dabei hafte die Erbin auch persönlich, weil es sich bei den Mietschulden nicht um Nachlassverbindlichkeiten, sondern um Schulden des Erben handele. Die Schadensersatzansprüche seien als Nachlassverbindlichkeiten wegen der erhobenen Dürftigkeitseinrede abzuweisen, da die Unzulänglichkeit des Nachlasses feststehe.

Die Erbin verlangte die Abweisung der Klage, da es sich bei den Mietschulden um Nachlassverbindlichkeiten handele, mit der Folge, dass ihre Haftung auf den Nachlass beschränkt sei und sie nicht persönlich haften müsse.

Der Bundesgerichtshof schloss sich der Auffassung der Erbin an. Auch bei den Mietforderungen handelt es sich um reine Nachlassverbindlichkeiten, sofern das Mietverhältnis in der von § 564 S. 2 BGB bestimmten Frist beendet wird. Der BGH klärt damit eine bislang von ihm offen gelassene Frage. Der Erbe kann damit die Haftung für Forderungen auf den Nachlass beschränken und haftet nicht mit seinem Eigenvermögen.

Auch aus § 564 S. 1 BGB lässt sich keine persönliche Haftung des Erben ableiten. Die Vorschrift knüpft den Eintritt in das Mietverhältnis an die Erbenstellung an. Weder aus dem Wortlaut, noch aus der systematischen Stellung der Norm lässt sich aber entnehmen, dass dem Erben im Hinblick auf das Wohnraummietverhältnis des Erblassers eine über die allgemeine Rechtsnachfolge nach § 1922 BGB hinausgehende und mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung zugewiesen wäre. Die Regelung des § 564 S. 1 BGB erklärt sich daher, dass der Erbe nur dann in das Mietverhältnis eintritt, wenn das Mietverhältnis nicht mit Familien- oder Haushaltsangehörigen oder Mitmietern des Erblassers in Betracht kommt. Das Mietverhältnis geht als Dauerschuldverhältnis nach §§ 1922, 1967 BGB auf den Erben über. Die daraus resultierenden Verbindlichkeiten treffen den Erben aber nur als solchen.

Da die Klage somit nur auf Erfüllung reiner Nachlassverbindlichkeiten gerichtet war, die Beklagte jedoch die Dürftigkeitseinrede erhoben hatte und die Unzulänglichkeit des Nachlasses festgestellt wurde, wies der Senat die Klage insgesamt ab.

Für Erben stellt sich nach dem Tod des Erblassers häufig die Frage, wie mit den Verbindlichkeiten des Verstorbenen umgegangen werden soll. Erben sollten sich daher einen Überblick über mögliche Verbindlichkeiten des Erblassers verschaffen. Bei der Ermittlung dieser Aufstellung kann anwaltliche Hilfe vorteilhaft sein, denn durch gezieltes Nachfragen und Prüfung der in Betracht kommenden Rechtsverhältnisse kann verhindert werden, dass Verbindlichkeiten übersehen werden. Insbesondere können so auch Fragen geklärt werden, wie mit bestehenden Verträgen umgegangen werden soll. Auch der Umfang der Haftung des Erben ist nicht leicht zu überschauen. Leicht kann durch Missachtung von Formvorschriften oder Fristen eine mögiche Beschränkung der Haftung auf den Nachlass verloren gehen. Dann besteht die Gefahr einer persönliche Haftung des Erben mit seinem gesamten Vermögen. Dem kann aber durch eine anwaltliche Beratung entgegengewirkt werden. Sollte sich der Nachlass als erheblich verschuldet herausstellen, sollte nicht gezögert werden, einen Anwalt zu Rate zu ziehen, um die weitere Vorgehensweise zu besprechen.

Aber auch für Vermieter lohnt sich eine anwaltliche Beratung in einer solchen Situation. Denn ihnen ist es in den seltensten Fällen egal, mit wem das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters fortgesetzt wird. Das ist auch nicht in jedem Fall einfach zu überblicken und sollte durch einen Anwalt geklärt werden. Für einen Vermieter stellt sich meistens auch die Frage, welche Forderungen er gegen Erben geltend machen kann. Das ist, wie gezeigt, nicht immer eindeutig, lässt sich aber durch eine Beratung herausfinden. Auch bei der gerichtlichen Geltendmachung der Ansprüche ist der Anwalt gerne behilflich.

(BGH – Urteil vom 23. Januar 2013, Az. VIII ZR 68/12)

© Rechtsanwalt Friedrich Vosberg

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