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Verdrängung des Erben aus Grundbuch durch postmortale Vollmacht möglich

Veröffentlicht: 14. März 2014

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat entscheiden, dass die Auflassung eines Grundstücks an einen Dritten mittels öffentlich beglaubigter postmortaler Vollmacht erreicht werden kann, obwohl bereits der Erbe als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Der Erblasser war zusammen mit seiner Ehefrau zu einem Anteil von je ½ als Miteigentümer an einem Grundstück im Grundbuch eingetragen. Nach dem Tod des Erblassers im Oktober 2012 wurde seine Tochter aufgrund eines Erbvertrages zwischen ihr und ihrem Vater bezüglich des Anteils des Erblassers als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Vor seinem Tod hatte der Erblasser seiner Ehefrau aber in notarieller Form eine postmortale Vollmacht erteilt, die mit seinem Tod wirksam werden und auch gegen die Erben gelten sollte. Diese Vollmacht enthielt die Berechtigung für die Ehefrau, den im hälftigen Miteigentum stehenden Grundbesitz auf sich zu Alleineigentum aufzulassen und alle diesbezüglichen Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen. Mit der Sterbeurkunde legte die Ehefrau die postmortale Vollmacht dem Grundbuchamt vor und erklärte die Auflassung des Miteigentumsanteils des Erblassers auf sich. Das Grundbuchamt trug die Ehefrau als Eigentümerin ein. Die Eintragungsnachricht wurde an die Tochter übermittelt.

Gegen die Eintragung der Ehefrau beantragte die Tochter die Eintragung eines Amtswiderspruchs. Sie begründete den Antrag damit, dass sie als Eigentümerin zu keinem Zeitpunkt ein Rechtsgeschäft als kausales Grundgeschäft zugunsten der Ehefrau bezüglich der Eigentumsübertragung geschlossen und auch keine Auflassungserklärung abgegeben habe. Die notarielle Vollmacht habe sie bereits widerrufen. Die Ehefrau sei auch bei bestehender Vollmacht nicht in der Lage gewesen, eine entsprechende Erklärung für den Erblasser zu ihren Gunsten abzugeben. Eine Befreiung von § 181 BGB liege nicht vor.

Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs abgelehnt und auch der darauf folgenden Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem OLG zur Entscheidung vorgelegt.

Das OLG wies die Beschwerde der Tochter aber ebenfalls zurück, weil die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs nicht vorliegen.

Nach § 53 Abs. 1 S. 1 GBO ist von Amts wegen ein Widerspruch im Grundbuch einzutragen, wenn sich ergibt, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Es müsste ein Widerspruch zwischen Grundbuchinhalt und wirklicher Rechtslage vorliegen, wobei nur eine ursprüngliche, also von Anfang an bestehende Unrichtigkeit des Grundbuchs die Eintragung eines Amtswiderspruchs begründet.

Im vorliegenden Fall kann nicht davon ausgegangen werden, dass im maßgeblichen Zeitpunkt der Grundbucheintragung der Ehefrau gesetzliche Vorschriften durch das Grundbuchamt verletzt worden sind. Gemäß § 20 GBO darf im Falle der Auflassung die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist. Diese Einigung findet sich in der notariellen Urkunde, mit der die Ehefrau den  Übertragungsvertrag für den Miteigentumsanteil beurkunden ließ. Aus dieser, sowie der notariellen postmortalen Vollmacht und der Sterbeurkunde des Ehemanns ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit, dass die Erklärungen der Ehefrau nicht im Namen des Erblassers, sondern im Namen des bzw. der Erben und gleichzeitig im eigenen Namen abgegeben worden sind. Dabei handelt es sich um eine postmortale Vollmacht, wenn die Vollmacht unter Lebenden erteilt, aber erst mit dem Tod des Vollmachtgebers wirksam wird. Die Ehefrau vertritt deshalb die Tochter als Erbin.

Die postmortale Vollmacht ist auch hinreichend, um gegenüber dem Grundbuchamt die Berechtigung nachzuweisen, die Auflassungserklärungen auch für den Erben abgeben zu dürfen. Für das wirksame Handeln als Vertreter aufgrund einer solchen Vollmacht bedarf es keines zusätzlichen Nachweises durch einen Erbschein oder öffentliches Testament mit Eröffnungsniederschrift. Für ein Vertreterhandeln aufgrund postmortaler Vollmacht kann der Nachweis der Wirksamkeit vielmehr durch die Sterbeurkunde des Vollmachtgebers geführt werden. Deshalb kann der Bevollmächtigte, vorliegend die Ehefrau, auch noch dann handeln, wenn die Erben bereits im Grundbuch eingetragen sind.

Auch sonstige Bedenken gegen die Wirksamkeit der Vollmacht hatten für das Grundbuchamt im Zeitpunkt der Eintragung nicht zu bestehen. Das Grundbuchamt durfte davon ausgehen, dass die nachgewiesene Vollmachtserteilung im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Vertretererklärung im Rahmen der Einigung nach § 20 GBO noch Bestand hatte. Legt der Bevollmächtigte, wie vorliegend die Ehefrau eine Vollmachtsurkunde in Ausfertigung vor, gilt die Vollmacht nach § 172 Abs. 2 BGB bis zu ihrer Rückgabe oder ggf. Kraftloserklärung (§ 176 Abs. 1 BGB) als fortbestehend. Nur wenn dem Grundbuchamt konkrete Anhaltspunkte  für das Erlöschen bekannt sind, darf es Nachweise zum Fortbestand der Vollmacht verlangen. Derartige Anhaltspunkte lagen aber nicht vor. Da dem Grundbuchamt der Widerruf der Vollmacht durch die Tochter zum Zeitpunkt der Eintragung der Ehefrau unbekannt war, liegt keine Verletzung gesetzlicher Vorschriften vor, die eine Eintragung unzulässig gemacht hätte.

Es liegt auch kein Verstoß gegen § 181 BGB vor. Grundsätzlich ist bei der Auflassung die Vertretung beider Teile durch den gleichen Bevollmächtigten bei entsprechender Vollmacht zulässig. Die Befreiung von § 181 BGB ist hier vom Grundbuchamt zu prüfen. Sie kann sich aber aus dem Inhalt der Vollmacht und der Person des Bevollmächtigten ergeben und muss dann nicht ausdrücklich erfolgen. Dies ist hier der Fall. Die vorliegende Vollmacht beinhaltet ausschließlich einen Fall des Insichgeschäfts, so dass eine darüber hinausgehende ausdrückliche Befreiung von § 181 BGB nicht erforderlich war.

Die Ehefrau konnte deshalb als Eigentümerin eingetragen werden, ohne dass es einer Mitwirkung der Tochter bedurft hätte.

Die Entscheidung zeigt, dass postmortale Vollmachten zugunsten von Nichterben eine Gefahr für Erben bedeuten. So können Erben auch eine vermeintlich sichere Rechtsposition im Grundbuch wieder verlieren.

Für Erben bedeutet das, dass sie bei Bekanntwerden einer postmortalen Vollmacht diese sofort widerrufen sollten, wenn die Gefahr besteht, dass eine Rechtsposition im Grundbuch verloren gehen kann. Sie sollten sich dann umgehend anwaltlich beraten lassen. Nur so können sie einen Überblick bekommen, welche Folgen eine postmortale Vollmacht für Sie als Erben haben kann und wem gegenüber der Widerruf erfolgen muss. Nur so kann sichergestellt werden, dass Sie keine Nachteile erleiden.

Auch Erblasser, die eine postmortale Vollmacht aufsetzen wollen, sollten sich anwaltlich beraten lassen. Sie können so fundiert Auskunft darüber bekommen, welche formalen Voraussetzungen Sie für die Wirksamkeit zu beachten haben und welche Folgen eine solche Vollmacht mit sich bringen kann, insbesondere für Erben. Auf diese Weise kann sichergestellt werden, dass Sie sämtliche Folgen einer solchen Vollmacht beachten bei ihrer Entscheidung.

(OLG Frankfurt am Main – Beschluss vom 23. Mai 2013, Az. 20 W 142/13)

© Rechtsanwalt Friedrich Vosberg

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