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Löschung einer Grundschuld nur mit Zustimmung aller Miterben

Veröffentlicht: 7. Mai 2014

Das Oberlandesgericht Hamm hat entscheiden, dass eine für eine Erbengemeinschaft eingetragene Grundschuld im Grundbuch nur dann gelöscht werden kann, wenn die Zustimmung aller eingetragener Miterben grundbuchverfahrensrechtlich nachgewiesen ist.

Der Erblasser hinterließ mehrere Erben. Zum Nachlass gehörte u.a. eine Immobilie, die im Grundbuch mit einer Grundschuld belastet war. Der Erblasser hatte ein Darlehen bei einer Bank aufgenommen und als Sicherheit dafür die Grundschuld zugunsten der Bank bestellt. Die Grundschuld blieb nach Rückzahlung des Darlehens im Grundbuch bestehen. Nach dem Erbfall waren sich die Erben einig, dass die Grundschuld keiner neuen Verwendung zugeführt und daher gelöscht werden sollte. Drei der Erben, die die Mehrheit der Erbengemeinschaft repräsentierten, wandten sich deshalb an das Grundbuchamt, erklärten sich in einer privatschriftlichen Erklärung mit einer Löschung der Grundschuld einverstanden und beantragten zugleich die Löschung des Grundpfandrechts.

Das Grundbuchamt verweigerte die Löschung mit der Begründung, dass alle Erben ihr Einverständnis mit der Löschung der Grundschuld erklären müssten und diese Zustimmung in Form einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde nachgewiesen werden müsse.
Gegen diese Entscheidung legten die Erben Beschwerde ein. Sie begründeten diese damit, dass nach neuerer Rechtsprechung des BGH im Rahmen von § 2038 BGB bei Verfügungen der Erben keine Einstimmigkeit erforderlich sei, sondern innerhalb einer Erbengemeinschaft ausnahmsweise auch die Mehrheit der Erbteile eine wirksame Verfügung vornehmen könnten.

Das OLG Hamm teilte die Rechtsansicht des Grundbuchamts. Die Löschung einer Grundschuld ohne Zustimmung aller Miterben ist nicht möglich. Dieses Zustimmungserfordernis ergibt sich aus § 27 Abs. 1 S. 1 GBO. Diese Vorschrift trägt dem materiell-rechtlichen Zustimmungserfordernis nach § 1183 BGB Rechnung, das dem Eigentümer das Recht auf Verfügung über die Rangstelle des Grundpfandrechts erhält. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer muss für die Löschung einer Grundschuld die Zustimmung sämtlicher als Miterben eingetragenen Eigentümer vorliegen. Der Nachweis, dass die Löschung der Grundschuld von der Mehrheit der Miterben gedeckt ist, ist nicht ausreichend. Der Hinweis der Beschwerdeführer auf die Rechtsprechung des BGH, wonach Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne von § 2038 Abs. 1 BGB auch Verfügungsgeschäfte umfassen können, diese also auch im Außenverhältnis unmittelbar wirksam werden können, ist nur im Ansatz berechtigt. Für den grundbuchrechtlichen Verfahrensnachweis einer Zustimmung der Miterben kann diese Entscheidung nicht herangezogen werden. Denn auch nach der Entscheidung, auf die sich die Beschwerdeführer beziehen, ist die Wirksamkeit einer Verfügung einer Mehrheit von Miterben davon abhängig, dass es sich im Einzelfall sachlich um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 2038 Abs. 1 BGB handelt. Die dafür erforderliche Nachprüfung tatsächlicher Verhältnisse findet im Grundbucheintragungsverfahren nicht statt. Wie mit einer nicht mehr valutierenden Grundschuld zu verfahren ist, ob die Erbengemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung die Verwertung der Rangstelle des Grundpfandrechts, etwa durch Neuvalutierung, einer Löschung des Rechts vorzieht, ist eine Frage, die individuell von den Verhältnissen der jeweiligen Erbengemeinschaft und dem Stand einer etwa beabsichtigten Auseinandersetzung abhängt. Diese Fragen entziehen sich einer tatsächlichen Prüfung im Grundbucheintragungsverfahren. Insbesondere ist es nicht Aufgabe des Grundbuchamtes, durch Verwertung anderweitiger Verfahrensakten den Stand der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft festzustellen und auf dieser Grundlage zu beurteilen, ob in tatsächlicher Hinsicht überwiegende Gründe für eine Löschung des Grundpfandrechts bestehen.

Die Zustimmungserklärung jedes einzelnen Miterben muss durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden und so der Form des § 29 Abs. 1 GBO entsprechen. Die lediglich privatschriftlichen Erklärungen reichen deshalb bereits in formeller Hinsicht nicht aus. Die materiell-rechtliche Befugnis einer Mehrheit von Miterben, Entscheidungen über die ordnungsgemäße Verwaltung des Nachlasses zu treffen, sofern diese vorliegend bestanden hätte, befreit nicht von den grundbuchverfahrensrechtlichen Nachweiserfordernissen. Das OLG klärt in der Entscheidung auch noch, dass zur Löschung der Grundschuld nach § 42 S. 1 i.V.m. § 41 Abs. 1 S. 1 GBO die Vorlage des Grundschuldbriefs erforderlich ist. Eine Ausnahme für die Situation, dass sich der Antragsteller nicht in der Lage sieht, den Grundschuldbrief vorzulegen, lässt sich der Vorschrift nicht entnehmen. Die Vorlage des Grundschuldbriefes wird nicht dadurch entbehrlich, dass der im Grundbuch eingetragene Gläubiger des Rechts, wie vorliegend, die Löschung des Rechts bewilligt, mag dies auch im Hinblick auf eine mutmaßlich erfolgte Ablösung der zugrunde liegenden Schuldverpflichtung erfolgt sein. Die Beschaffung und Vorlage des Briefes ist vielmehr nach der zwingenden gesetzlichen Vorschrift ausschließlich Sache desjenigen, der die Löschung des Rechts beantragt.

Diese Entscheidung zeigt einmal mehr, wie eingeschränkt verfügungsberechtigt einzelne Mitglieder einer Erbengemeinschaft sind. Dabei sind vor allem nicht nur die Regelungen des BGB, sondern auch Regelungen anderer Gesetze zu beachten, wie im vorliegenden Fall Regelungen der Grundbuchordnung (GBO). Damit Sie bei dieser Vielzahl von Regelungen nicht entscheidende Punkte oder Regelungen übersehen, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen, wenn es um die gemeinsame Verwaltung des Nachlasses oder die Verfügung von Nachlassgegenständen geht. Zudem können Sie so Hinweise bekommen, wie Sie vorgehen können, wenn einer der Miterben seine Mitwirkung bei den zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlichen Maßnahmen verweigert. Ihr Anwalt steht Ihnen auch gerne hilfreich zur Seite, wenn Sie Fragen oder Probleme haben sollten, die die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft betreffen.

Wenn Sie andererseits als Erblasser die Sorge haben, die aus Ihren Erben bestehende Erbengemeinschaft könnte mit den Anforderungen der Verwaltung und Verteilung des Nachlasses überfordert sein, haben Sie die Möglichkeit durch Testament eine Testamentsvollstreckung anzuordnen. Ihr Anwalt berät Sie hierbei gern und kann von Ihnen auch als Testamentsvollstrecker benannt werden.

(OLG Hamm – Beschluss vom 05.02.2014, Az. 15 W 1/14)

© Rechtsanwalt Friedrich Vosberg

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