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Übertragung des Erbteils auf weiteres Mitglied in der Erbengemeinschaft

Veröffentlicht: 9. November 2013

Das Oberlandesgericht Nürnberg hat entscheiden, dass bei der Übertragung eines Erbteils an einer Eigentumswohnung von einem Mitglied einer Erbengemeinschaft auf ein anderes Mitglied eine vorherige Eintragung der gesamten Erbengemeinschaft im Grundbuch nicht notwendig ist.

Der Erblasser war als Eigentümer einer Eigentumswohnung und eines Tiefgaragenstellplatzes im Grundbuch eingetragen. Nach dem Tod des Eigentümers wurde dieser von drei Erben zu gleichen Teilen beerbt. Anfang 2013 übertrug ein Erbe seinen Erbanteil an ein anderes Mitglied der Erbengemeinschaft und trat den Erbteil mit sofortiger Wirkung ab. Die Vertragsparteien erklärten, über den Erbteilsübergang einig zu sein. Sie bewilligten und der Erwerber beantragte die Berichtigung des Grundbuchs durch Eintragung der nunmehr aus zwei Personen bestehenden Erbengemeinschaft ohne vorherige Eintragung der ursprünglichen Erbengemeinschaft.

Diesem Antrag kam das Grundbuchamt nicht nach. Es erachtete eine Voreintragung der ursprünglichen Erbengemeinschaft als notwendig, da bei einem solchen Übertragungsakt die Erbengemeinschaft bestehen bleibe.
Gegen diese Entscheidung legte die Antragstellerin Beschwerde ein. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem OLG zur Entscheidung vorgelegt.

Das OLG Nürnberg gab der Antragstellerin Recht. Die nach der Erbteilsübertragung nur noch aus zwei Personen bestehende Erbengemeinschaft ist ohne vorherige Eintragung der gesamten Erbengemeinschaft als Eigentümerin im Grundbuch einzutragen. Ein Miterbe kann seinen Anteil am Nachlass durch notariell beurkundeten Vertrag auf einen Dritten übertragen. Bei einem Grundstück ist die Übertragung im Wege der Grundbuchberichtigung einzutragen, weil sich der Rechtsübergang außerhalb des Grundbuchs vollzieht. Mit der Verfügung tritt der Erwerber anstelle des Veräußerers in dessen vermögensrechtliche Stellung am Nachlass ein. Das Grundbuch kann nur so berichtigt werden, dass gleichzeitig alle Miterben eingetragen werden, denn es muss den neuen Rechtszustand insgesamt richtig wiedergeben.
Der sog. Grundsatz der Voreintragung des Betroffenen (§ 39 GBO) gilt nur eingeschränkt, wenn eine Erbengemeinschaft ein Recht an einem Grundstück veräußert oder ihre Mitglieder ihre Erbteile übertragen. Die Erbengemeinschaft muss vor Eintragung des Erwerbers nicht stets im Grundbuch als Berechtigte eingetragen sein. Nach § 40 Abs. 1 GBO ist § 39 Abs. 1 GBO nicht anzuwenden, wenn die Person, deren Recht durch eine Eintragung betroffen wird, Erbe des eingetragenen Berechtigten ist und die Übertragung oder Aufhebung eines Rechts eingetragen werden soll. So sollen dem Erben Kosten erspart werden und dem Grundbuchamt die Arbeit erleichtert werden, weil auf unnötige Eintragungen, an denen niemand ein Interesse hat, verzichtet wird.

Obwohl § 40 Abs. 1 GBO als Ausnahmevorschrift eng auszulegen ist, ist eine Einschränkung des Grundsatzes, dass der Betroffene als Berechtigter eingetragen sein muss, aber jedenfalls dann gerechtfertigt, wenn lediglich eine Übertragung von Erbteilen innerhalb einer Erbengemeinschaft stattfindet. Dann ist § 40 Abs. 1 GBO entsprechend anwendbar. In diesem Fall würde als neuer Eigentümer unter „Überspringen“ der ursprünglichen Erbengemeinschaft nur die entsprechend reduzierte Erbengemeinschaft eingetragen. Mit der Bestimmung des § 40 Abs. 1 GBO wird es sogar unter Einschränkung der Kontinuität des Grundbuchs hingenommen, dass die gesamte Erbengemeinschaft nicht im Grundbuch erscheint. Es besteht dann aber auch kein Grund, eine Voreintragung zu fordern, wenn einzelne ihrer Mitglieder nicht genannt werden. In diesen Fällen bleibt nämlich ebenfalls nur die gesamte Erbengemeinschaft als Zwischenstufe ungenannt.
Beim Verbleiben nur eines Miterben oder eines Dritten, besteht ein Unterschied zu dem in § 40 Abs. 1 Fall 1 GBO geregelten Fall nur insoweit, als der neue Eigentümer sein Recht nicht durch Verfügung über einen einzelnen Nachlassgegenstand, sondern durch Erwerb der Erbteile erworben hat. Die Gründe, die den Verzicht auf die Voreintragung bei § 40 Abs. 1 Fall 1 GBO begründen, treffen aber in gleicher Weise zu, so dass eine Analogie gerechtfertigt ist. Soweit die verbleibende Gemeinschaft aus mehreren Personen besteht, wird durch die Bezeichnung als Erbengemeinschaft auch erkennbar, wie es zur Entstehung der Gemeinschaft gekommen ist.
Zudem gibt es keine wesentlichen Unterschiede bei der Legitimationsprüfung durch das Grundbuchamt im Vergleich zur Veräußerung durch Allein- oder Miterben. In beiden Fällen ist zunächst die Erbeneigenschaft der Veräußererseite zu prüfen. Wird ein Grundstück veräußert, muss dann ein notariell zu beurkundender Kaufvertrag vorliegen. Im Fall der Erbteilsübertragung ist ein ebenfalls notariell zu beurkundender Übertragungsvertrag notwendig.

Diese Entscheidung zeigt, dass eine Eintragung der gesamten Erbengemeinschaft ins Grundbuch in einer solchen Konstellation nicht zwingend erforderlich ist. Festzustellen ist aber, dass eine Eintragung der ursprünglichen Erbengemeinschaft keineswegs falsch ist und hilft, Streitigkeiten zu vermeiden. Sollten Sie bei der Eintragung in das Grundbuch auf Probleme stoßen, steht Ihnen der Anwalt mit fundiertem Rat gern hilfreich zur Seite. Insbesondere können Fragen und Probleme bei der Veräußerung von Erbanteilen entstehen. So ist es entscheidend, ob die Veräußerung innerhalb der Erbengemeinschaft oder an einen Dritten erfolgt. In beiden Fällen gilt es einiges zu beachten. Dabei ist anwaltliche Hilfe ratsam, denn auf diese Weise können die begehrten Rechtsfolgen auch wirksam herbeigeführt werden.
Auch bei allgemeinen Fragen zur Erbengemeinschaft, unabhängig von dieser Fallkonstellation, sollten Sie sich nicht scheuen, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, da auf diese Weise die Probleme frühzeitig bereinigt werden können. Darüber hinaus steht Ihnen der Anwalt gern für die gesamte Dauer der Existenz und auch bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft jederzeit mit fachkundigem Rat zur Seite.

(OLG Nürnberg – Beschluss vom 25. September 2013, Az. 15 W 1799/13)

Kategorie: Allgemein
© Rechtsanwalt Friedrich Vosberg

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