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Kein Zwang zum Kopfprinzip bei Bestellung oder Abberufung eines W.E.G.-Verwalters

Veröffentlicht: 4. Mai 2012

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs ist das gesetzlich für Beschlussfassungen der Wohnungseigentümer vorgesehene Kopfprinzip abdingbar. Das gilt auch für die Bestellung oder Abberufung eines Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

 

Der Senat schafft mit dem Urteil Klarheit für die Praxis der Wohnungseigentumsverwaltung hinsichtlich des anzuwendenden Mehrheitsprinzips zur seit 1. Juli 2007 geltenden Rechtslage. Der BGH bleibt mit diesem Urteil seiner Rechtsprechung zum WEG in der bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung treu. Es ist nunmehr davon auszugehen, dass nur bei einer ausdrücklichen Anordnung eine Abweichung von den gesetzlichen Stimmrechtsvorgaben zulässig ist. Welches Mehrheitsprinzip Anwendung findet, kann Konsequenzen für das Abstimmungsergebnis haben. Dennoch ist eine in einer Teilungserklärung vereinbarte Regelung diesbezüglich strikt zu beachten. Damit besteht zwar die Gefahr der Majorisierung durch einzelne Eigentümer zu Lasten der rechnerischen Mehrheit nach Köpfen. Aber der Minderheitenschutz wird durch das Prinzip ordnungsgemäßer, im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechender Verwaltung und dessen gerichtliche Kontrolle durch die Anfechtungsklage gewahrt.

 

Bisher war umstritten, ob eine Abbedingung eines vom Kopfprinzip abweichenden Stimmprinzips nach Neufassung des WEG zum 1. Juli 2007 zulässig sei. Zum Teil wurde das verneint, da § 26 Abs. 1 S. 5 WEG sonst im Wertungswiderspruch zu § 12 Abs. 4 S. 2, § 16 Abs. 5 und § 22 Abs. 2 S. 2 WEG stünde. Dem folgt der BGH nicht. Eine Vereinbarung des Objekt- oder Wertprinzips ist mithin möglich. Nach § 26 Abs. 1 S. 5 WEG sind solche  Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters nicht zulässig, die nicht in § 26 Abs. 1 S. 1 bis 4 WEG vorgesehen sind. In Satz 1 der Norm ist nur das Mehrheitsprinzip als solches festgelegt, aber nicht, ob die Mehrheit nach Köpfen, Objekten oder Miteigentumsanteilen zusammengesetzt sein muss. Damit ist das keine Beschränkung im Sinne von § 26 Abs. 1 S. 5 WEG.

Die von der Gegenansicht angeführten Vorschriften sind für die Auslegung von § 26 Abs. 1 S. 5 WEG nicht ergiebig. In diesen Normen ist vorgesehen, dass bestimmte Befugnisse der Wohnungseigentümer durch Vereinbarung „nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen“ werden können. Damit bezweckte der Gesetzgeber aber nur die Abkehr vom Einstimmigkeitsprinzip.

Zudem hat § 26 Abs. 1 S. 5 WEG nicht zwingend den gleichen Regelungsgehalt wie die anderen Vorschriften. Der Gesetzgeber hat bei der Novellierung des WEG den bisherigen § 26 Abs. 1 S. 4 WEG a.F. unverändert in Satz 5 übernommen und dabei, trotz gefestigter Rechtsprechung, das Kopfprinzip nicht für unabdingbar erklärt. Es sollen mithin keine über die Festlegung des Mehrheitsprinzips hinausgehenden Vorgaben für die interne Willensbildung gemacht werden.

Schließlich ist auch der Sache nach die unbedingte Durchsetzung des Kopfprinzips nicht geboten. Dieses Prinzip ist dem Objekt- oder Wertprinzip nicht generell überlegen, denn die mit der Verwaltung einhergehenden wirtschaftlichen Lasten bestimmen sich im Regelfall nach den Miteigentumsanteilen und nicht nach Köpfen.

(BGH – Urteil vom 28. Oktober 2011, Az. V ZR 253/10)

© Rechtsanwalt Friedrich Vosberg

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